애널리스트 채상욱의 ‘내 손안에 부동산’ (2) 공급부족에도 하락하는 주택시장 지난 5년, 공급은 정말 부족했을까? 2017년부터 2021년 사이 부동산 강세장 상승의 이유로 거론되던 가장 강력한 주장 중 하나는 바로 ‘공급부족’이었다. 그런데 공급과 관련한 상당한 아이러니가 있다. 실질적 공급인 ‘준공’ 기준, 서울시의 입주 아파트 수가 2017년~2021년 기간 중에 결코 적지 않고, 오히려 많았다는 점이다. 부동산 정보업체 조사에 따르면, 2017년부터 5년간 서울시 아파트 입주 물량만 해도 2.8만호(2017년), 이후 3.76만호(2018년), 4.92만호(2019년), 4.95만호(2020년), 3.28만호(2021년)로, 평균 3.68만호였다. 이는 직전 5년(2011~2016년)의 평균 2.84만호 대비 35% 정도 증가한 물량이었다. 전 정부 집권 초기 김현미 전 국토부 장관의 “공급이 부족하지 않다”는 발언의 배경이었다. 2022년에도 2.35만호의 입주가 예정되어 있고, 2023년에는 개포동, 반포동 등 서울의 초고가 주택군에 입주 예정이 돼 있어, 그간 꼿꼿하던 주택가격이 서초구, 강남구 등에도 입주효과, 즉 공급효과가 나타날 것이라는 예상이 적지 않다. 그런데 지난 5년간 공급부족이라는 주장이 사회를 지배해 왔는데, 현재는 공급이 부족하다는 얘기가 잘 들리지 않는다. 대체 어떻게 된 일일까?공급 늘어도, 수요 가파르게 줄었다…수요는 곧 '구매력' 당연하게도 지금의 시장은 '수요의 위축'이 더욱 가파른 것이 주택시장 침체의 본질이라 하겠다. 2017년~2021년 사이에도 실질적 입주물량은 증가했으나, 수요가 더 가파르게 증가했다고 보는 것이 합당하다. 이때의 ‘수요’란 바로 ‘구매력’을 의미하는 것이며, 이 구매력은 결국 매수자의 현금 동원력을 의미한다. 경제주체의 현금흐름은 영업활동, 재무활동, 투자활동의 3가지 현금흐름으로 모두 정리된다. 이는 기업의 재무제표에 포함되나 가계에도 적용할 수 있는데, 가계로 비유하면 영업활동은 가계가 근로 등 일을 통해서 벌어 들이는 소득을 의미하고, 재무활동은 은행권, 비은행권 등에서 빌리는 대출이나 혹은 전세를 레버리지로 삼는 것을 의미하며, 투자활동은 종전 자산의 처분소득을 통해 인식하는 것을 의미한다. 사실 이런 3가지 현금흐름표를 그대로 신고하는 서류도 있는데, 이것이 ‘자금조달계획서’라는 서류다. 이 서류에는 자기자본, 처분소득, 대출, 전세금 등을 낱낱이 적는데, 이를 조합하면 결국 3가지 현금흐름으로 모두 설명할 수 있다.소득 늘었지만, 대출 크게 줄어 '구매력 감소' 그렇다면 2017년~2021년의 구매력과, 2022년의 구매력에서 달라진 부분은 무엇일까? 먼저, 소득의 경우에는 전체 가구 소득이 올해 2분기 589만원으로 전년 대비 13.4% 증가했고, 상위소득 4분위는 704만원으로 전년 대비 15.9%, 상위 5분위는 1,145만원으로 전년 대비 10.9% 증가하는 등 소득은 거의 전 구간에서 두 자릿수로 증가했다. 소득은 우리의 관념보다 수치적으로 매우 양호했다는 의미다. 그런데 대출이나 전세의 경우에는 완전히 다른 양상이다. 가계대출의 경우, 2021년 가계대출 증가는 106.3조원으로, 이는 2020년 대비 7.9% 증가한 것이다. 2020년에도 95.9조원으로 전년 대비 7.9% 증가했는데, 2년간 거의 1년에 100조씩 증가했다. 그런데 2022년에는 가계대출의 경우 8월 누적기준 –1조 원으로 드라마틱한 감소세를 나타냈다. 지난 2003년부터 가계대출이 연간 기준으로 감소한 적이 한 번도 없었는데, 올해 처음으로 누적기준 마이너스를 기록 중인 만큼 말 그대로 충격적 감소라 하겠다. 전세의 경우, 2020년~2021년 임대차법 개정과 유동성 등이 결합하며 폭등했던 전세가가 2021년 말을 기준으로 정점을 기록하고, 2022년부터 하락세에 진입했다. 동시에 금리상승과 함께 전세대출의 이자가 월세보다 높아지는 경우가 나타나면서, 전세를 월세로 전환하며 보증금을 낮추는 과정이 진행되고 있다 보니, 전세 레버리지 역시 전년과 비교할 때 마이너스 상황이다. 대출과 전세 시장이 전년비 감소세라는 점은 구매력 측면에서 상당한 위축으로 이어지고, 이는 결국 수요위축의 원천이 이 둘 변수의 변화에 있다는 것이 된다. 마지막으로 자산시장인데, 자산시장 역시 KOSPI나 미국 주식시장, 암호화폐 시장, 부동산시장, 채권 등 거의 모든 자산가격이 연초 대비 하락했고, 이는 처분소득의 규모를 줄이는 것이어서 작년과 같은 구매력 증가가 나타나지 않고 있다. 내용을 종합하자면, 2022년의 주택시장 하락세 진입은 공급단의 변화보다 수요단의 변화가 훨씬 더 큰 영향을 끼쳤고, 수요 중에서는 대출과 전세의 약세가 근본 원인에 해당한다. 자산시장에 ‘불패’는 없다는 것을 학습하는 2022년이 되어 가고 있다.