애널리스트 채상욱의 '내 손안에 부동산' (14) 전세보증금 올해 말부터 내년 초까지 ‘역전세 심화’될 것으로 보여… 최근 전국적으로 주택가격의 하락폭이 둔화되며 반등 실거래를 이끄는 지역들이 나오고 있다. 이런 국면에서도 전세가격은 반대로 하락폭이 더 가파른 형국이라, 올해 말부터 내년 초까지 역전세가 심화될 것으로 판단이 된다. 전세를 둘러싼 많은 논쟁이 있다. 당장 전세대출 제도가 서민주거에 도움이 되는 부분과, 반대로 갭투자에 활용되어 매매가격을 높이는 수단이 되기도 하였다. 또 2022년 하반기부터는 서울 서부, 경기, 인천권 등에서 대규모 전세사기 사건들이 발생하기 시작했다. 전세사기는 말 그대로 사기였던 만큼 범죄이고 조직적이지만, 전세사기까지는 아니어도 전세금을 제때 반환받지 못한 임차인들의 피해까지 포함하면 전세를 둘러싼 논란은 식질 않는다. 최근에는 역전세로 인해서, 전세금을 돌려주지 못한 임대인들이 세입자에게 역으로 미지급 전세원금에 이자율을 곱해서 월세처럼 주는, 역월세가 나오고 있을 정도다. 현행 임대차법에서 최장 4년 정도만 거주가 가능하니, 전세 보증금은 4년 치 정도의 월세 정도에서 타협되는 것이 적당하다 그런 전세제도에서 사람들이 간과하는 것이 하나 있다. 통상 임대차에서 보증금이 ‘월세의 12개월 치 이하인 경우’ 순수월세라고 부른다. 가령, 보증금 2천에 월세 200만원인 경우 등이 이에 해당한다. 보증금과 월세의 혼합 형태인데, 보증금이 ‘월세의 12~240개월, 즉 1년에서 20년 치’에 해당하면 준월세라고 하고, 240개월을 넘으면 준전세라고 한다. 또 ‘월세가 없이 보증금이 240개월을 넘으면’ 순전세라고 한다. 즉, 전세란 ‘20년 치의 보증금’이 예치되는 것이다. 그렇다면 현행 임대차법에서 최장 4년(2년+2년) 정도만 거주가 가능하니, 보증금은 합리적으로 보자면 4년 치 정도에서 타협이 되는 것이 적당할 것이다. 4년 치의 보증금이면 임대인 입장에서 임차인이 월세 미지급시 공제를 할 원금이 있는 셈이고, 동시에 다음 임차인을 구하는 과정에서 어느 정도의 보증금이 있어야 완전한 공실로부터 자유롭기 때문이다. 그런데 현실은 20년 치 보증금을 예치하고도, 2년 혹은 2+2년에 전세금을 계속 변동시키면서 새 계약을 해야 하는 것이 현행 전세다. 따라서 우리 임대차법은 보증금의 규모를 인정하고, 보다 합리적으로 개선될 부분이 필요한 것 같다.전세는 저리의 전세대출이 없다면 존재할 수 없을 것 그래서 현재의 전세는 ‘저리의 전세대출’이 없다면 존재할 수가 없는 제도다. 임차인들이 20년 보증총액을 시중금리보다 낮은 금리로 조달을 할 때 수요가 있는 것이지, 아니라면 전세를 선택할 합리적 이유는 없게 된다. 이 점이 과거 정부 시절 전세대출의 한도를 각 2억, 5억 등으로 높이면서 대출총액이 급증한 배경을 설명한다. 전세를 둘러싼 여러 논란이 있는데, 임차인들이 전세보증금의 개념을 파악한다면, 보다 합리적 임대차 시장을 만들어 나갈 수 있지 않을까 하는 작은 기대를 해 본다.